Surchauffe immobilière : le mieux est l’ennemi du bien

Le Conseil fédéral vient de décider, sur la base de l’Ordonnance sur les fonds propres, d’obliger les banques à augmenter leur couverture en fonds propres de 1 à 2% pour les créances hypothécaires liées au logement. Cette disposition vise à renforcer les mesures contre la surchauffe du marché hypothécaire et s’ajoute à une première augmentation de couverture décrétée en février 2013.

Cette décision est regrettable sur deux plans.

En premier lieu, les établissements bancaires doivent déjà faire face à une augmentation particulièrement importante des règles régissant leur activité et des exigences de couverture de leurs engagements (voir le dossier de CCIGinfo de juin 2013 consacré aux effets de Bâle III). Cette mesure aura, elle aussi, pour effet de rendre plus onéreux l’accès au crédit et prétéritera, in fine, les clients des établissements financiers.

En second lieu, elle rendra encore plus difficile l’accession à la propriété pour la classe moyenne. Après les exigences de fonds propres et la limitation de l’apport des fonds provenant de la prévoyance, cette nouvelle obligation imposée par le Conseil fédéral augmentera les taux hypothécaires et, par voie de conséquence, le coût du crédit.

Si le souhait d’éviter une surchauffe du marché immobilier est parfaitement défendable, il apparaît que la décision du Conseil fédéral est largement prématurée, moins d’une année après une première décision allant dans le même sens. En effet, depuis quelques mois, un tassement est constaté au niveau des prix des logements. Compte tenu de l’inévitable décalage entre l’entrée en vigueur d’une mesure et le déploiement de ses effets, accroitre artificiellement cette tendance pourrait se révéler contreproductif, en déstabilisant le marché.

Il serait souhaitable, à l’avenir, que le Conseil fédéral ne prenne pas avis uniquement auprès de la BNS, mais que les organes faîtiers des milieux concernés, banque et immobilier, soient également consultés pour élaborer des mesures propres à remplir leur rôle sans mettre en danger des pans entiers de l’économie.