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PAV : quand va-t-on planter le premier clou ?

CCIG
Posté le 16/05/2017
Dossiers CCIGinfo

Le projet Praille-Acacias-Vernets (PAV), c’est un peu l’arlésienne…  Mais cette fois, il semble que les choses bougent avec la création d’une fondation et une modification législative remaniant le programme du quartier. A la décharge des autorités, il s’agit de l’un des plus gros projets urbanistiques européens. Et il se bâtit sur des terrains toujours occupés par des entreprises en activité.

Si le PAV était un feuilleton, on en serait sans doute à la saison 15 avant même la première réalisation ! Le projet est apparu vers 2005 sur proposition d'architectes. Le conseiller d'État PLR Mark Muller en a fait l’un de ses chevaux de bataille. Désormais, son successeur Vert Antonio Hodgers s’attelle à le concrétiser, non sans apporter ses propres solutions.

Une (très) longue gestation

Le PAV, situé à cheval sur les villes de Genève, Carouge et Lancy, représente le plus grand potentiel de logements du canton. L’enjeu est de transformer cette zone industrielle en un quartier urbain mixte. Le Plan directeur de quartier, élaboré sur la base d’études, a déjà été approuvé par les instances concernées.

A la base, les secteurs gérés par la FTI* ont été conçus pour évoluer en fonction des besoins des entreprises. Le problème est que ce droit n’est plus contestable actuellement : le Département de l’aménagement, du logement et de l’énergie refuse pour l’instant de valoriser les transformations de bâtiments car les plans localisés de quartier (PLQ) ne sont pas entrés en force. Cela asphyxie les entreprises qui n’ont d’autre choix que de se déployer ailleurs ou de mourir.

Une répartition plus harmonieuse

En 2010, une nouvelle convention avait été signée entre l’Etat, les communes de Genève, Carouge et Lancy, l’ASLOCA et le comité référendaire « Non au mirage du projet PAV ». Elle s’opposait à la vision, selon eux trop ambitieuse, portée par l’Etat. Un compromis avait été trouvé, prévoyant un programme de développement qui s’articulait autour du principe « un nouveau logement pour un nouvel emploi » sur tout le périmètre du PAV. Il était en outre prévu que la totalité des terrains en mains publiques seraient consacrés à de l’habitat locatif, avec une répartition typologique stricte des logements.

Constatant l’échec annoncé du projet sur les bases de la convention en vigueur, le gouvernement en a élaboré une nouvelle mouture, à appliquer au PAV ces 40 prochaines années. Il vise à ériger plus de logements sur le périmètre et à offrir de meilleures perspectives d’équilibre financier des opérations immobilières. Ce projet de loi (PL 12052) propose :

  1. d’augmenter le ratio entre nouveaux logements et nouveaux emplois dans ce périmètre à 2/1, correspondant à 12 400 logements et 6200 emplois (vs 10 500 de chaque dans la convention actuelle). La densité ne serait pas augmentée, puisque les surfaces brutes de plancher resteraient inchangées à 1,5 millions de m2,
  2. de modifier la répartition des catégories de logements sur les propriétés des collectivités publiques. Il n’y aurait plus exclusivement de l’habitat locatif : 88% des logements seraient à louer, mais une proportion maximale de 12% de ceux-ci pourraient être des PPE qui auraient toutefois la particularité d’être en droit de superficie (PPE en DDP). Le prix de vente de ces PPE serait contrôlé par le canton, propriétaire des terrains.

Débattu en Commission de l’aménagement du Grand Conseil, ce projet devrait prochainement être discuté en plénum, puis vraisemblablement tranché par la population, puisque le Conseil d’Etat entend le soumettre à référendum.

La CCIG donne un « oui, mais »

Lors de son audition devant la Commission de l’aménagement le 5 avril dernier, la CCIG a relevé que les constats qu’elle avait formulés six ans plus tôt devant cette même instance restent d’actualité...

Elle avait indiqué, en substance, que compte tenu de la durée de mutation du PAV sur 40 ans, les règles d’aménagement devraient rester souples. De plus, à projet particulier, solutions particulières : des instruments et règles d’aménagement ad hoc devraient être avalisés pour s’adapter à la situation et ne pas enfermer le développement du secteur dans un carcan. L’essentiel consiste en effet à mettre sur le marché de nouveaux logements, objectif qui peut être compromis par l’instauration de quotas rigides. Enfin, l’Etat devrait faire preuve d’innovation pour inciter les entreprises présentes à favoriser la réalisation du PAV, soit en leur proposant une délocalisation, soit en leur permettant un développement allant de pair avec la vision du nouveau quartier.

Nonobstant ces réserves réitérées, la CCIG s’est déclarée favorable au projet de loi, dès lors qu’il améliorera la situation prévalant actuellement. Il ouvrira la possibilité d’avoir un ersatz de propriété, avec les PPE en droit de superficie (amélioration des plans financiers de logements) et en proposant davantage de logements dans ce périmètre central.

Outre la souplesse de gestion de ce périmètre stratégique, qui comportera autant de situations particulières qu’il héberge d’entreprises, la CCIG a insisté pour que ces dernières soient considérées comme des acteurs essentiels, car le PAV n’est pas une friche industrielle. Les problématiques de mobilité, en particulier, sont au cœur des préoccupations.

Une fondation pour chef d’orchestre

Un second projet de loi, le PL 12059, se penche sur la Fondation PAV. En début d’année, le Conseil d'Etat annonçait sa création pour 2018, sous réserve de validation par le Grand Conseil. Cet organisme de droit public doit devenir le moteur de la mutation urbaine sur une quarantaine d'années. En clair, la fondation sera chargée d'acquérir les droits de superficie et de les redistribuer aux promoteurs. Elle sera dotée de 600 millions de francs d’actifs, dont 60 millions de francs de liquidités après la vente de parcelles à la FTI. La Fondation PAV va d’abord s'endetter en indemnisant les premières entreprises qui déménagent, mais tirera des revenus des droits de superficie accordés. Son bilan devrait s'équilibrer dès 2040. Il est prévu de la dissoudre en 2060, une fois le processus de mutation achevé. A la fin, l'Etat réaliserait un gain financier évalué à 800 millions de francs.

« Nous y sommes favorables dans son principe, souligne Charles Lassauce, membre de la Direction de la CCIG. Mais nous émettons quelques souhaits : la Fondation PAV devra en particulier être dotée de pouvoirs décisionnels et d’une indépendance forte. La composition du Conseil est très importante et devrait privilégier des membres disposant de compétences spécifiques en lien avec les buts de la fondation. De ce fait, la proposition de faire siéger les trois magistrats des communes concernées créerait à nos yeux une surreprésentation, alors même qu’aucun représentant des principaux acteurs actuels du PAV, soit les entreprises, n’est prévu pour l’instant ! La dotation de la structure pourrait également se révéler insuffisante, au vu des indemnités à allouer aux superficiaires invités à partir. Dans ce cadre, il est regrettable que l’option de la vente de terrains à des investisseurs ne soit même pas envisagée. »

Inclure les entreprises dans la réflexion

Il faut dire que la plupart des 1600 responsables d’entreprises, promoteurs ou propriétaires installés sur ce périmètre en droit de superficie sont inquiets : ils ne savent pas s’ils peuvent y investir ou s’ils doivent déjà préparer leur déménagement.

Vincent Gonet, directeur du groupe Point Prod installé à la Praille, préside aussi l’Association des Entreprises du secteur de l’Epi (AESE) ou Praille-Ouest. Cette entité représente une cinquantaine de membres pour 500 emplois. En cette qualité, M. Gonet estime que le ratio logements-emplois proposé est bénéfique tant pour la qualité de vie que pour la sécurité et qu’il fait écho au besoin de logements. À ses yeux, il est susceptible de diminuer les nuisances d’une zone industrielle appelée à évoluer en futur centre urbain. Concernant la Fondation PAV, il juge qu’elle a du sens et permet de répondre à l’accompagnement financier des entreprises prêtes ou poussées à partir.

« L’essentiel est de débloquer la situation. Il faut aussi apporter davantage de vie dans cette zone de développement, qui s’ouvre aux activités artisanales et culturelles. Il faut que l’Etat ait assez de rigueur pour ne pas flouer les entreprises, relève Vincent Gonet. Nos bâtiments représentent un outil de production, appelés à évoluer au gré de nos besoins. Les sociétés doivent pouvoir récupérer les investissements qu’elles consentent. »

* Fondation pour les terrains industriels de Genève


Les LUP se loupent !

A Genève, la politique du logement est symbolisée exclusivement, depuis dix ans, par trois lettres : LUP, pour logements d’utilité publique. Né d’un accord entre milieux immobiliers et de défense des locataires en 2006, cet acronyme recense les logements qui imposent un taux d’effort (rapport entre le loyer et le revenu) et un taux d’occupation (rapport entre le nombre de personnes et de pièces) à leurs habitants, ainsi qu’une pérennité de ces conditions.

Un objectif politique visant à ce que 20% du parc locatif réponde à ces critères a en outre été fixé. Il se traduit dans les faits par une guerre de tranchées autour des proportions des différents types de logements à construire en zone de développement.

Nul ne remet en cause la nécessité de disposer de logements à loyer abordable pour une frange de la population aux moyens financiers insuffisants. Mais loyer abordable ne rime pas exclusivement avec LUP. Nombreuses sont en effet les habitations qui, occupées depuis des décennies par un même locataire, ont des loyers défiant toute concurrence.

Mener une politique du logement à caractère social nécessite une cartographie des loyers réels des 230 000 logements genevois, ainsi qu’une étude statistique sur la demande réelle. En l’absence de ces données essentielles, il conviendra d’agir pragmatiquement, selon l’accord-cadre de 2006 qui a instauré les LUP.

L’enjeu politique de 20% de LUP dans le parc immobilier ne se réalisera jamais avec les nouveaux projets de construction, qui ne correspondent annuellement qu’à 0,5 à 1% dudit parc... Seule une action sur l’existant porte en elle des espoirs de concrétisation de cet objectif. L’action publique doit donc s’attacher à une facilitation de l’acte de construire, au-delà des typologies de logements, et sur l’incitation faite aux propriétaires, institutionnels et privés, à convertir leurs objets en LUP. Les dernières initiatives populaires déposées et les projets de loi relatifs au PAV ou à l’article 4A de la Loi générale sur les zones de développement (LGZD) ne confèrent malheureusement qu’un optimisme modéré quant à une réorientation politique. Et le nombre de LUP, tout comme le taux de vacance des logements, restera famélique.


Des projets prêts à démarrer

L’un des premiers projets à voir le jour sera celui de la Caserne des Vernets, dans le secteur des Acacias. Il a été validé par les citoyens genevois en février 2016, au travers de l’acceptation d’un crédit d’investissement permettant de reloger l’Armée, actuelle superficiaire du site. Il découle d’un nouveau concept qui fera interagir investisseurs, architectes et Etat. En 2020, 1500 habitations, dont 600 logements sociaux, seront édifiées sur cinq hectares.

Un peu plus loin aux Vernets, le site du parfumeur Firmenich sera racheté en 2020 par le canton pour 70 millions de francs via la Caisse de prévoyance de l’Etat. 200 autres millions seront investis sur 19 000 m2. Ce site accueillera un millier de fonctionnaires dès 2022, ainsi que 300 appartements et des activités culturelles.

Au sud du PAV, le site de la Marbrerie est en stand-by. Le projet Castor&Pollux, qui a remporté le concours d’architecture en 2012, prévoit à terme 158 appartements, dont deux tours de 15 étages.

Enfin, le secteur de l’Etoile serait l’une des pièces maîtresses du PAV. C’est là que s’érigeraient les plus hautes tours du canton, sept gratte-ciel de 75 à 175 mètres de haut. Le futur Palais de Justice y trouverait son écrin.

L’opération Adret-Pont Rouge développée depuis peu par CFF Immobilier n’est pas inclue dans ce périmètre : il comprendra jusqu’à 700 logements, bureaux et commerces, autour de la future gare CEVA de Lancy.

 

 

 

 

 

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